Инвестиции: строительство частных домов в пригородах Лондона


На фото: West Lodge, Wentworth Estate, Великобритания (цена по запросу)

Строительство в Великобритании, или инвестиции до востребования

Инвестиции в недвижимость Великобритании чаще всего ассоциируются со зданиями и особняками в исторических районах центрального Лондона. Однако, не все существующие здания способны отвечать высоким требованиям для проживания. Не все готовы жить внутри памятника истории и архитектуры, в котором сложно сделать перепланировку или довести до современных стандартов качества и комфорта. Инвесторы с долгосрочными планами пребывания в стране уже давно оценили возможности и потенциал строительства недвижимости “с нуля”. Плюсы таких проектов очевидны и для тех, кто собирается строить дом для себя или сдачи его в аренду, а также для тех, кто хочет вложить средства с целью заработать при последующей продаже.

На вопросы отвечает Гари Хейвуд, глава компании Heywood Real Estate – британского застройщика, создающего объекты жилой недвижимости в самых эксклюзивных районах Великобритании.

 

Господин Хейвуд, с чего начинать планирование строительства собственного дома или дома для инвестиций частному инвестору?

Планирование строительства всегда начинается с выбора девелопера, профессиональной компании полного цикла, с опытом строительства на местном рынке. Строительство дома подразумевает решение комплекса задач и требует специальных знаний и ресурсов. В основном компании на рынке предлагают не полный пакет услуг, что не позволяет контролировать все этапы строительного процесса и подходить к вопросу комплексно.

Поиск и приобретение участка или дома под снос, получение разрешений на снос и строительство, разработка проекта и рабочей документации, самого строительства - такая трудоемкая перспектива отталкивает многих инвесторов, поэтому задачи по поиску и строительству идеального дома необходимо поручать экспертам рынка с выходами на объекты для сноса и отработанными схемами взаимодействия с ключевыми инстанциями.

 

Какие районы и графства Великобритании и почему пользуются наибольшей популярностью у состоятельных клиентов?

Престижные районы центрального Лондона очень дорогие и не дают тех возможностей, которые есть в ближайшем пригороде. Лучшие школы и университеты, транспортная доступность, отсутствие пробок, поля и леса для прогулок, отсутствие туристов и потенциал ценового роста – это то, чем характеризуются наиболее интересные предместья Лондона. Люди все чаще выбирают проживание в собственном доме, который может быть сопоставим по стоимости с небольшими двуспальными апартаментами в Лондоне, а размером превышать их в 10 и более раз.

Наши клиенты покупают как готовые дома в пригородах Лондона, так и рассматривают возможность строительства домов по собственным проектам в графствах Surrey, Buckinghamshire, Berkshire, Hertfordshire.

Самыми желаемыми землями под строительство домов для проживания остаются территории и окрестности “зеленого пояса” (Green Belt) Большого Лондона, который был создан после Второй мировой войны, чтобы предотвратить дальнейшее разрастание города. Сейчас строительство на новых участках зеленой зоны запрещено властями с целью сохранения экологического баланса, возможны только снос старых домов и строительство на их месте новых.

Но близость к столице и основным транспортным хабам (аэропорты, магистрали), а также пасторальные пейзажи, хорошие школы и спортивные клубы манят респектабельных покупателей на доступные для строительства пространства. Единственная возможность что-то построить здесь – это найти участок с домом, получить разрешение на его снос и последующее строительство нового.

 

Wentworth Estate

Закрытый комплекс частных резиденций (320 домов, из которых 160 находятся на основном «острове») расположен в 25 милях от центра Лондона рядом с крупнейшим в Великобритании водохранилищем Virginia Water. В комплексе проживают успешные и знаменитые люди со всего мира – за наиболее привлекательные участки идёт нешуточная борьба. Рядом находятся именитые учебные заведения - Eton College, Papplewick school, Bishopsgate School, Englefield Green, Cowarth Park School, Wellington College и TASIS American School.

 

St.GeorgeHill

Закрытый поселок частных резиденций расположен в 20 милях от центра Лондона в графстве Surrey. В 1911 году этот участок был приобретен британским землевладельцем В. Таррэнтом, который приспособил девственные земли под гольф-клуб, который и сейчас славится на всю Великобританию. Сегодня St.GeorgeHill  это 430 частных домов, которые принадлежат мировым знаменитостям, успешным бизнесменам и богатым наследникам.

 

Почему строительство дома с нуля на самых востребованных территориях является сложным процессом? Какие этапы нужно пройти, чтобы построить свой дом? И как долго занимает весь процесс от проекта до въезда в свой дом?

Важно понимать и иметь опыт организации всех стадий процесса строительства в Великобритании – от получения разрешения на снос существующей постройки от муниципалитета (council) до создания проекта дома, подготовке рабочей документации, организации взаимодействия с проектировщиками, архитекторами, субподрядчиками и непосредственно строительства и меблировки дома.

На участке необходимо провести исследования (геологические, экологические, водные, локальные) на наличие ограничений для сноса или возведения нового объекта по заданному проекту. Необходимо получить planning permission (или planning consent), т.е. разрешение на снос и строительство. Это вопрос взаимодействия с местными властями, проектировщиками, архитекторами. Существует огромное количество ограничений, которые могут быть связаны с исторической ценностью дома, наличием охраняемых пород деревьев, птиц, животных на участке. Параллельно идет подготовка экономических обоснований строительства, объема строительства, которое можно вести на данном участке (природные / ландшафтные ограничения, историческая значимость, обзоры, высоты, расстояния, выступы, углы обзора с соседними домами и т.д.).

Все стадии процесса от проекта и получения всех необходимых разрешений до окончания строительных и отделочных работ могут занимать в среднем от 1,5 до 2,5 лет в зависимости от разных факторов.

 

Есть ли какие-то особенности местного строительного рынка, которые не учитывают клиенты при проектировании будущего дома?

Да, такие особенности есть. Проектируя дом в Великобритании, важно понимать, что эта страна славится своим консерватизмом и приверженностью традициям, а потому возможны некоторые ограничения, которые нужно учитывать при разработке проекта. Например, в одном из наиболее популярных среди инвесторов закрытом комплексе частных резиденций Wentworth Estate, новый дом не должен занимать более 20% участка и не может превышать размеры старого дома более чем на 30% (над землей). Кроме этого всегда существуют ограничения по виду фасадов, высотам и т.д.

Дом, как правило, должен располагаться на месте старой постройки и не может загораживать определенные углы обзора соседям, если таковые имеются. Регламентируется использование строительных материалов. Нельзя построить ультрасовременное здание из стекла и бетона среди особняков викторианской эпохи и тем самым нарушить сложившийся веками единый стиль и архитектурный ансамбль. Проект может получить отказ в строительстве с пометками: “слишком не английский” или “слишком вычурный”, “слишком современный”.

Один из инвесторов, не имея должного опыта, купил участок под снос в популярном частном клубе St.GeorgeHill за почти £8 миллионовпод снос для последующего строительства нового дома по своему проекту. Все шло хорошо пока не поняли, что на участке, в дупле дерева обитает семейство летучих мышей. По закону ни дерево, ни мышей трогать нельзя, а проект предполагал спил дерева. На согласования с экспертами и государственными органами ушло очень много времени. Все это говорит о необходимости тщательного анализа всех факторов на раннем этапе и перед принятием решения о покупке дома под снос для дальнейшего строительства.

Серьезные девелоперы, занимающиеся строительством, всегда привлекают профессионалов на ранних стадиях и консультируют инвесторов о потенциальных сложностях: не живут / гнездятся ли какие-то редкие животные на участке, не растут ли какие-то редкие растения, так как все эти факторы могут повлиять на возможность строительства на участке. А еще есть подземные воды, план муниципалитета по расширению дорожной сети в непосредственной близости, экологические риски, несговорчивые соседи (covenants) и т.д.

 

Сколько стоит построить дом в самых престижных предместьях Лондона?

Мы специализируемся на проектах, требующих комплексной работы и высочайшего профессионализма. Такие эксклюзивные комплексы как Wenthworth Estate и St.George's Hill в настоящее время славятся большим спросом и очень ограниченным предложением. Наиболее интересные города и населённые пункты - это Ascot, Sunningdale, Windsor, Cobham, Gerrards Cross, Marlow и другие. В зависимости от места мы оказываем помощь в приобретении участков земли размером в среднем от 20 до 200 и более соток в зависимости от требований заказчика, которые строят дома как для собственного проживания, так и с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи размером от 500 до 2,500 м2. Бюджет строительства может сильно разниться в зависимости от большого числа факторов и может составлять от £2-3 миллионов до £20 миллионов и выше.

 

Как повлияет повышение порога гербового сбора (stampduty) на принятие решения на инвестициях в недвижимость Великобритании?

Как мы отмечаем в последнее время, увеличение гербового сбора на дорогие дома сильно стимулирует строительство в противовес покупки готового дома. Гербовый сбор платится инвестором один раз при покупке существующего дома. Этот сбор идет в пользу государства и рассчитывается на основании стоимости дома. Покупая участок земли (дом под снос) расчет сбора основывается на стоимости участка, но не стоимости дома, который будет построен.

Приведу пример – приобретая дом за £15 млн, величина гербового сбора составит £1 713 500. Если же вы захотите построить этот дом сами и приобретете участок, скажем, для простоты расчетов, за £7,5 млн со стоимостью строительства тоже £7,5 млн, то величина гербового сбора составит уже £813 750. И это не только экономия в £900 тысяч на гербовом сборе, но еще и возможность поэтапного финансирования строительства с тем, чтобы девелопер не оплачивал стоимость кредита английским банкам (≈6%), если он строит сам – это дополнительные £450 000. Говорить о целесообразности строительства стоит еще и потому, что это будет дом, построенный по собственному проекту.

Рассмотрим другой вариант – у вас есть бюджет в £5 млн. Разница в величине гербового сбора при покупке готового дома или строительстве собственного составит £360 000 – 7,2% от суммы инвестиций!

 

Как повлияет введение налога на прирост капитала (capitalgainstax) для нерезидентов Великобритании.

Когда речь идет о покупке недвижимости стоимостью от £10 млн и выше, то большинство нерезидентов (включая россиян) вкладывают деньги не ради спекуляции, а с целью сбережения капитала, долгосрочной инвестиции и «наследства» для своих детей. В таком случае факт уплаты 28% на прирост капитала не пугает таких покупателей по нашему опыту. Более того, многие инвесторы или члены их семей проживают на территории Великобритании или имеют резидентскую карту, и этот налог к ним не применяется.

Если мы говорим об инвесторах, которые заинтересованы в «быстрых» проектах (двухгодичный цикл до готовности построенного объекта к продаже), то мы также помогаем клиентам в получении вида на жительство и статуса резидента страны (не налогового) для избежания оплаты данного налога на законных основаниях.

Возможность сохранить деньги на оплате гербового сбора в какой-то мере нивелирует величину налога на прирост капитала.

Сайт компании Henley & Partners использует cookie-файлы для более комфортной работы пользователя.
Продолжив просмотр страниц сайта или закрыв это сообщение, Вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.
Если Вы не согласны с использованием cookies, отключите эту функцию в настройках своего браузера.

Для дополнительной информации посетите страницу «Заявление о конфиденциальности».